FAQ Regolamento Gestione Patrimonio Immobiliare

Per gli alloggi residenziali: possono fare domanda persone singole o nuclei familiari che rispettano i requisiti previsti dal regolamento

Per i locali non abitativi: possono partecipare persone giuridiche (aziende, associazioni) o persone fisiche, se presentano una garanzia bancaria. I requisiti
specifici vengono indicati nei singoli bandi.

Per i progetti sociali: ASP può assegnare immobili a enti del Terzo Settore per
iniziative di interesse pubblico.

Per collaborazioni istituzionali: ASP può concedere immobili ad altri enti pubblici
tramite accordi o convenzioni.

Si trovano principalmente nel territorio della città di Bologna e nei comuni della prima cintura dell’area metropolitana.

Sì, alcuni sono abbinati ai rispettivi alloggi e quindi seguono la procedura di assegnazione degli alloggi; altri sono locabili anche singolarmente.

Sì. Tra gli immobili di ASP c’è una realtà di cohousing di 18 alloggi, ubicata in via del Porto 15. Gli alloggi al momento sono già locati a chi ha seguito un percorso partecipativo di costruzione di comunità fin dall’avvio del progetto, nel 2017.

Alloggi a canone concordato: i contratti durano 6 anni, con una proroga automatica di 2 anni, come previsto dalla Legge 431/1998 e dagli accordi territoriali vigenti.

Alloggi a canone libero: i contratti durano 4 anni, con rinnovo automatico per altri 4 anni, salvo i casi specifici indicati nell’art. 3 della Legge 431/1998.

Immobili ad uso non abitativo: la durata segue quanto previsto dalla Legge 392/1978: 6 anni per le locazioni ordinarie e 9 anni per le attività alberghiere.

Nel caso dei contratti a canone concordato i canoni di locazione sono calcolati secondo quanto previsto ad oggi dall’accordo territoriale sottoscritto il 28.3.2024 tra Associazioni dei Proprietari e Sindacati degli Inquilini, e cioè sulla base della moltiplicazione dei valori espressi in €/mq/anno, in funzione dell’ubicazione, della composizione in numero dei vani e dalle caratteristiche dell’unità immobiliare.

A questa pagina del sito web del Comune di Bologna le informazioni in merito all’accordo territoriale: https://www.comune.bologna.it/amministrazione/documenti-e-dati/accordo-enti/contratti-affitto-canone-concordato

Nei contratti a canone libero ASP definisce canoni differenziati per ogni singolo bene, secondo valori stabiliti in base ai principali parametri di mercato (per esempio ubicazione, stato dell’immobile, destinazione d’uso...).

I requisiti cambiano a seconda che si faccia domanda per un alloggio a canone concordato oppure per un alloggio a canone libero.

Requisiti per un alloggio a canone concordato

• Residenza o lavoro nella città di Bologna o nell’Area metropolitana.
• Cittadinanza italiana o titolo equiparato.
• ISEE compreso tra € 9.360 e € 35.000.
• Sostenibilità economica: il canone non deve superare il 40% del reddito familiare netto.
• Limiti sulla proprietà di altri immobili: puoi possedere al massimo il 50% di diritti reali (proprietà, uso, usufrutto, abitazione) su un alloggio nella Città Metropolitana.

Vengono attribuiti punteggi aggiuntivi (per dare priorità in graduatoria) se:

• lavori nella Città Metropolitana;
• hai meno di 35 anni;
• nel nucleo è presente una persona con sfratto per finita locazione (con priorità a over 70 e genitori single con figli minori);
• sei in uscita da progetti di accoglienza o emergenza abitativa;
• provieni da un alloggio ERP decaduto per superamento dei limiti di reddito;
• nel nucleo è presente una persona vittima di violenza domestica seguita dai servizi socio-sanitari.

Come avviene l’assegnazione:
L’alloggio viene assegnato a chi ottiene il punteggio più alto.
In caso di parità, prevale chi ha l’ISEE più basso.

Requisiti per un alloggio a canone libero:

• Reddito familiare annuo pari ad almeno 3,5 volte il canone annuo.
• Se non raggiungi questa soglia, puoi comunque partecipare presentando garanzie reali o personali (ad es. fideiussione bancaria/assicurativa o garante) di valore almeno pari a un canone annuo.

Come avviene l’assegnazione:
L’alloggio viene assegnato a chi presenta la migliore offerta economica (sopra la base d’asta indicata nel bando).

Requisiti per locali ad uso non abitativo (commerciali, direzionali, ecc.)
È richiesta la presentazione di garanzie reali di valore almeno pari al canone annuo offerto. Anche qui l’assegnazione avviene a favore di chi presenta la migliore offerta al rialzo.

Per la locazione abitativa a canone concordato la normativa nazionale prevede che alla prima scadenza contrattuale come disciplinata dagli accordi territoriali specifici (nel caso degli alloggi di ASP la durata massima di 6 anni + 2 di proroga) si debba verificare se il conduttore abbia nel frattempo la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune. Alla stessa scadenza ASP verifica il permanere o meno anche degli altri requisiti di accesso previsti dal proprio regolamento e riportati di volta in volta negli avvisi di assegnazione. In caso di perdita di uno o più dei requisiti indicati nella normativa e nell’avviso, l’affittuario dovrà restituire l’alloggio con specifici tempi e modalità

Per la locazione abitativa a canone libero, che ha una durata di 4 anni, con rinnovo di ulteriori 4 anni, la verifica del permanere dei requisiti viene effettuata alla prima scadenza di 4 anni. Anche in questo caso di perdita dei requisiti, l'affittuario dovrà restituire l’alloggio con specifici tempi e modalità.

Per la locazione non abitativa, che è sempre a canone libero, la perdita del requisito è data dal venir meno, in qualsiasi momento dopo la stipula del contratto, della garanzia bancaria prestata al momento dell’assegnazione. Anche in questo caso l'affittuario dovrà restituire l’alloggio con specifici tempi e modalità.

Si intendono tutti coloro che percepiscono un reddito da lavoro dipendente, da pensione o redditi assimilati.

Per Reddito Familiare Netto si intende, e si applica, la definizione da Delibera regionale Patto per la casa: Reddito Familiare Netto: si intende l’Indicatore della Situazione Economica Simulata (ISE). Il valore ISE (Indicatore della Situazione Economica) è determinato ai sensi dell’art. 2, comma 3, del DPCM 5- 12-2013 n. 159 dalla seguente formula: ISE = Indicatore della situazione reddituale simulata (ISRs) + 20% Indicatore della situazione patrimoniale simulata (ISPs).

Si tratta dell’incidenza del canone di locazione (con esclusione degli oneri accessori) sul Reddito Familiare Netto (come definito dal Patto regionale per la Casa tempo per tempo vigente), in misura uguale o inferiore al 40%.

Si prende a riferimento l'ISEE di ciascun coabitante separatamente, poiché i coabitanti non costituiscono unico nucleo familiare.

No, il requisito ISEE è però l’unico che deve essere posseduto da ogni singolo coabitante. Gli altri requisiti devono essere posseduti dal richiedente, cioè colui che presenta la domanda alla pubblicazione dell'avviso.

Le visite agli alloggi sono previste e avverranno nell’ambito di una calendarizzazione specifica, definita di volta in volta in occasione della pubblicazione dei singoli avvisi per le assegnazioni. Negli avvisi verranno disciplinate in modo chiaro le modalità operative per le visite (ad esempio: su appuntamento individuale oppure in più giornate ed orari prestabiliti), così da garantire trasparenza e pari opportunità di accesso a tutti gli interessati.

Cosa accade, nel caso di un contratto di locazione a canone concordato intestato ad un soggetto rappresentante di un gruppo di coabitanti, qualora uno o più componenti del gruppo cessino la coabitazione?

È possibile in qualunque momento presentare la propria manifestazione di interesse tramite la modulistica messa a disposizione dall’Azienda. In ogni caso i beni vengono posti in alienazione mediante pubblicazione di avvisi pubblici, cui si potrà partecipare nel periodo di pubblicazione degli stessi.

Occorre attendere la pubblicazione sul sito di Asp nonché attraverso i canali aziendali di comunicazione, di specifici avvisi che mettono a disposizione alloggi o altri tipi di immobili, con requisiti e condizioni diverse a seconda che siano in locazione a canone concordato o a canone libero. Non è possibile presentare una singola richiesta fuori da questi avvisi, oppure se presentata, non verrà presa autonomamente in considerazione, ma occorrerà presentare domanda nei tempi e nei modi previsti dagli avvisi.

Qualunque richiesta di modifica deve necessariamente essere sottoposta ad ASP tramite richiesta di nulla osta, senza il rilascio del quale non sarà possibile effettuare alcun intervento.

Solo per partecipare alla locazione a canone libero, in particolare:
per immobile non abitativo: già al momento della domanda, va presentato un impegno da parte di  primario istituto di credito  a rilasciare, in caso di aggiudicazione, idonea fidejussione bancaria “a prima richiesta” di importo pari al canone annuo offerto, da consegnare, in caso di aggiudicazione, insieme alla stipula del contratto, con obbligo di rinnovo per tutta la durata del contratto di locazione.

per immobile abitativo: solo se non si possiedono i requisiti di reddito previsti (reddito pari a 3,5, volte il canone annuo offerto) o non si dispone della figura di un garante. In alternativa si presentano garanzie fideiussorie “a prima richiesta” (rilasciate da primarie imprese bancarie o assicurative) di importo pari al canone annuo offerto, con obbligo di rinnovo per tutta la durata del contratto di locazione.  
Per tutti gli assegnatari: Invece una volta conclusa la procedura di assegnazione l’ASP richiede a tutti, indifferentemente dalla procedura, il versamento di un deposito cauzionale pari a tre (3) mensilità ovvero la presentazione di idonea fidejussione bancaria “a prima richiesta”.

Per i contratti in essere al momento in cui il regolamento entra in vigore, il regolamento si applica solo alla scadenza dei contratti stessi, con meccanismi di tutela disciplinati dall’articolo 69 del Regolamento

Sì, ma solo per i contratti abitativi a canone libero

La disciplina transitoria, che si applica al maturare delle scadenze contrattuali, è stata concepita per garantire un trattamento uniforme e trasparente a tutti gli inquilini. Per questo motivo non è stato possibile introdurre una distinzione basata esclusivamente sull’età anagrafica, che non dispone di criteri oggettivi universalmente applicabili e rischierebbe di produrre effetti disomogenei e non equi.
Diversamente, per i nuclei in cui siano presenti persone con invalidità o handicap certificati dagli enti pubblici competenti, l’Azienda ha ritenuto opportuno prevedere una tutela rafforzata. In tali casi, è consentito il rinnovo dei contratti in essere a canone concordato indipendentemente dal valore ISEE posseduto al momento della scadenza.